LA ENERVACION DEL DESAHUCIO

 

LA ENERVACION DEL DESAHUCIO

 

LA ENERVACION DEL DESAHUCIO. Cuando el arrendatario incumple su obligación de pagar la renta o las cantidades asimiladas, tales como la luz, el agua, la comunidad de propietarios, el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto de basuras, etc…) el arrendador puede y debe ejercitar la acción de desahucio, para recuperar su vivienda, dando por terminado el contrato y reclamando dichas cantidades.

 

Pero una vez recibida la demanda por parte del arrendatario, puede abonar todo lo que se le reclama y continuar con el contrato como si nada hubiera pasado.

 

A esto se le denomina “enervación del desahucio” y lo contempla el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil una sola vez a lo largo de la vida del contrato:

“Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”.

Pero entonces, lo más recomendable para el arrendatario es que antes de iniciar el procedimiento de desahucio, requiera formalmente al arrendatario el pago de las cantidades adeudadas y si o se abonasen en el plazo de 30 días, iniciar el procedimiento judicial, pues si transcurrido ese plazo no se hace efectivo el pago, ya no podrá hacerse después en vía judicial. Ahora bien para que ese requerimiento tenga la eficacia que buscamos, debe hacerse bien, y ello implica que el requerimiento sea fehaciente (telegrama, burofax o carta notarial) reclamando las cantidades adeudadas por rentas o cantidades asimiladas (no otros conceptos) y esperar 30 días por si el inquilino abonase.

 

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