Cancelación del contrato de alquiler de un piso antes del plazo.

Cancelación del contrato de alquiler de un piso antes del plazo. La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 de 24 de noviembre, que actualmente está vigente, establece  una regulación sobre la duración del contrato o los plazos mínimos, luego Arrendador y Arrendatario tienen una regulación que debe respetarse sobre las cláusulas que quisieran introducir en sus contratos, a diferencia de lo que ocurre en los contratos de alquiler para un uso distinto del de vivienda.

En este artículo nos vamos a referir a los alquileres para uso de vivienda y su problemática cuando el Arrendatario decide UNILATERALMENTE, poner fin al contrato. La acción de incumplir el contrato de alquiler de la vivienda por el inquilino sin cumplir con la duración pactada se denomina DESISTIMIENTO.

Aunque la Ley 29/94 sigue en vigor, en el año 2013 sufrió una modificación aplicable al tema que nos ocupa, salvaguardando más los intereses del arrendatario.

Respecto de los contratos otorgados al amparo de la Ley 29/1994 que entró en vigor el 1 de enero de 1995 y hasta el 5 de junio de 2013 el artículo 11 establecía:

“En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

Es decir, si la duración del contrato era superior a 5 años, se hubieran cumplido ya 5 años de contrato y se hubiera notificado al Arrendador la intención de finalizar el contrato con una antelación de 2 meses, PODRÁ pactarse en el contrato una indemnización para el “casero” de 1 mensualidad por cada año que reste de cumplir y los periodos inferiores se prorratearán.

Luego debe entenderse que en los contratos inferiores a 5 años, no puede siquiera pactarse ninguna indemnización.

Desde el día 6 de junio de 2013, el artículo 11 de la Ley indica:

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

En consecuencia, cuando hayan transcurrido 6 meses desde la entrada en vigor del contrato, si el inquilino manifiesta de forma fidedigna su intención de abandonar el piso con una antelación de 30 días, y siempre que no conste nada al respecto en el contrato, puede hacerlo sin tener que pagar nada.

Ahora bien, lo que suele ocurrir es que en el contrato se prevea esta circunstancia y se pacte una indemnización para el Arrendador que puede ser de una máximo de 1 mes por cada año que reste por cumplir del contrato, y si fuera un periodo inferior, se abonará la parte proporcional. Este máximo viene previsto en el mencionado artículo 11. Lo que no puede pactarse es una cantidad mayor, porque esa cláusula se tendría por “no puesta en el contrato”.

Naturalmente si el inquilino desea termina el contrato antes de que hayan transcurrido 6 meses, deberá abonar los meses que le resten hasta que llegue a estos 6 meses y después lo indicado en el párrafo anterior.

Es muy importante tener en cuenta que si en el contrato no se dice nada respecto de la indemnización al Arrendador en caso de desistimiento del contrato, no debe pagarse nada y sólo si el contrato lo prevé, la indemnización podrá tener el máximo visto antes.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *