Cancelación del contrato de alquiler de un LOCAL antes del plazo.

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Cancelación del contrato de alquiler de un local antes del plazo. La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 de 24 de noviembre, que actualmente está vigente, no establece  ninguna regulación sobre la duración del contrato o plazos mínimos, luego Arrendador y Arrandatario tienen plena libertad para establecer las cláusulas que deseen en los contratos de alquileres de locales comerciales o de negocios, a diferencia de lo que ocurre con los contratos de alquileres  de viviendas.

En este artículo nos vamos a referir a los alquileres de locales y su problemática cuando el Arrendatario decide UNILATERALMENTE, poner fin al contrato y en el artículo siguiente lo abordaremos desde el prisma  del alquiler de una vivienda.

La Ley los denomina Arrendamiento de uso distinto del de vivienda y en general se refiere a aquellos destinados a actividades industriales, comerciales, artesanales, profesionales, recreativas, asistenciales, culturales o docentes, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Partiendo de la libertad de pacto indicada anteriormente y que se encuentra regulada en el artículo 1255 del Código Civil, que establece: 

“Los contratantes pueden establecer los pactos que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a la leyes, a la moral ni al orden público”, las partes pueden establecer la duración que deseen, pero una vez pactado, deberán cumplirlo, salvo que estén de acuerdo en rescindir el contrato.

Esa libertad de pacto puede llegar incluso a pactar condiciones en caso de que a una sola de las partes no le interese continuar con el contrato, pudiendo incluso establecerse alguna indemnización para la otra parte, plazos para el preaviso…, por ejemplo. Nada impide que esto pueda acordarse.

Pero si nada se dice en el contrato al respecto, la norma general es que el cumplimiento de un contrato no puede dejarse al arbitrio de una sola de las partes contratantes pues así lo establece el artículo 1256 del Código Civil.

El caso más habitual es que el Arrendatario, por no cumplirse sus expectativas de negocio, no pueda continuar asumiendo el pago del local y decida terminar con el contrato y dejar de pagar y el Arrendador quiera cobrar todas las mensualidades del contrato pactado.

Este caso ha sido resuelto por nuestro Tribunal Supremo en la Sentencia de 9 de abril de 2012 tomando como base el concepto de lucro cesante que establece el artículo 1106 del Código Civil, y que indica que “la indemnización de daños y perjuicios comprende no solo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor…” si bien es cierto que necesitan probarse los perjuicios efectivamente causados. Para la concesión de cualquier indemnización al respecto, se tomarán en consideración criterios que busquen un equilibrio entre las posturas de las partes.

Y finalmente, tomando por analogía en consideración el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que no es de aplicación para alquileres de locales comerciales, nuestro más alto Tribunal establece una indemnización de 1 mes de alquiler, al precio pactado al inicio del contrato, por cada año que reste de contrato.

No obstante, si se acreditasen perjuicios de mayor índole que la simple pérdida del alquiler pactado, en Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 2016, ha llegado a determinar una indemnización de 5 meses de alquiler por año que restaba de contrato.

En definitiva, aunque el Tribunal Supremo haya fijado una cuantía en la que el Arrendador debe ser indemnizado en caso de que por la sola voluntad del Arrendatario se rescinda el contrato, esto no es más que el fruto de una mala redacción del contrato, que debió prever esta situación y establecer una cuantía indemnizatoria en estos casos, para así evitar que las partes hayan de acudir a los Tribunales.

Incluso y para evitar los problemas que han surgido con el confinamiento del Coronavirus COVID 19 en el que el arrendatario no podía ejercitar su actividad en el local por prohibición del Estado y sin embargo venía obligada al pago, recomendamos incluir cláusulas del siguiente tipo:

“La parte* ……………………………..  conoce y es consciente de los efectos sanitarios, jurídicos y económicos que puede generar la actual pandemia del coronavirus (o cualquier situación en la que se acuerde el confinamiento de la población y por tanto no pueda desarrollar su actividad por motivos ajenos a su voluntad). En este sentido, asume las obligaciones  y los derechos derivados de este contrato habiendo evaluado los mencionados efectos, comprometiéndose a cumplir sus obligaciones contractuales sin exigir modificación alguna por razón de la mencionada pandemia/ futura situación antes descrita“. (*En el espacio en blanco, en función del tipo de contrato incluiríamos, “Arrendataria”, “Licenciataria “, “Franquiciada” o la figura que correspondiera de conformidad al tipo de contrato).

Por eso en JGM  Abogados recomendamos la elaboración de un contrato que evite estas situaciones y prevea los problemas más comunes que suelen surgir. Llámenos sin compromiso. La primera consulta es gratuíta.