Cancelar el contrato de alquiler de un local antes del plazo.

Cancelar el contrato de alquiler de un local antes del plazo de forma unilateral por parte del inquilino, el querer abandonar el local comercial que ha sido alquilado por un largo periodo de tiempo es muy habitual cuando las ventas que se habían previsto no alcanzan los niveles que el inquilino había previsto y por tanto no obtiene los beneficios estimados.

Esta situación provoca innumerables controversias entre el arrendador que pretende el cumplimiento del contrato y el inquilino que quiere desligarse del mismo, así que deberemos estar a lo que establezca el contrato al respecto y si está previsto el abandono unilateral del inquilino, plazos mínimos, indemnizaciones en caso de incumplimiento, etc.

Para prever estas circunstancias y evitar sorpresas desagradables, es conveniente tener un buen contrato y ello se consigue acudiendo previamente a un despacho de abogados especialistas en la elaboración de contratos como JGM Abogados.

Si por ejemplo el contrato establece una indemnización por abandono unilateral del arrendatario deberá cumplirse la misma para poder rescindir el contrato, cumpliendo los requisitos establecidos en el propio contrato en primer lugar y en la ley si no se indicase nada, para las comunicaciones entre las partes, recomendando que se hagan mediante burofax con certificado de contenido o carta por conducto notarial.

Si no se estableciera nada en el contrato, surge la controversia, pues el arrendador pretenderá que se cumpla el contrato o ser indemnizado en la cantidad correspondiente al tiempo que se había pactado para el alquiler y el arrendatario querrá pagar lo menos posible.

Al respecto no existen pronunciamientos jurisprudenciales homogéneos, ya que la determinación del importe de la indemnización deberá ser valorada el juez atendiendo a las circunstancias del caso concreto y las pruebas practicadas, si bien debemos entender la postura del arrendador que reclama ser indemnizado por el desistimiento anticipado unilateral del arrendatario al amparo del artículo 1106 del Código Civil por el importe de la renta del plazo mínimo obligatorio de duración del contrato.

Normalmente los tribunales limiten la indemnización al periodo durante el que el local ha permanecido sin inquilino, hasta que el arrendador lo ha podido volver a alquilar, ya que si así ha sucedido y se le concediera una indemnización equivalente de la renta hasta la finalización del contrato, teniéndolo alquilado a otra persona, sería un enriquecimiento injusto.

Pero si la reclamación de la indemnización se ha producido antes de poder volver a alquilar el local, el Tribunal Supremo considera que transcurrido un plazo razonable en el que el arrendador debe ser indemnizado, es normal que el local vuelva a salir al mercado de alquiler y aplica con carácter ORIENTATIVO el artículo 11 de la Ley de arrendamiento Urbanos que establece una indemnización de una mensualidad por cada año que reste hasta ese plazo razonable, prorrateándose los periodos inferiores a un año, pero habrá que atender a las pruebas que se practiquen en el juicio.