División de la cosa común o Extinción del Condominio

División de la cosa común o extinción del Condominio. El artículo 392 del Código Civil lo define: “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.

Normalmente esto sucede en un matrimonio o en una pareja de hecho o en virtud de una herencia y para referirnos a ello usamos términos como condominio, copropiedad, comunidad de propiedad, “pro indiviso” etc y suelen ser una fuente de conflictos porque todos los copropietarios tienen derechos y obligaciones.

Entre esos derechos encontramos el derecho de uso, el de poder alquilarlo y entre las obligaciones las de pagar las reparaciones, los gastos, impuestos, tasas…

El artículo 400 del Código Civil indica que ningún copropietario está obligado a permanecer en comunidad y que podrá pedir en cualquier momento que se divida la cosa común, aunque los copropietarios podrán pactar por un tiempo máximo de 10 años que la cosa se conserve indivisa y ese pacto podrá ser renovado.

La división de la cosa común o extinción de condominio es la posibilidad que tiene cada copropietario, tenga el porcentaje de propiedad que tenga de terminar con esa copropiedad.

Si el bien fuera indivisible (un piso) o si al dividirlo en partes desmereciera su valor (un local comercial o una finca) y los copropietarios no acordasen que se le adjudique a uno de ellos con la correspondiente indemnización al resto, el artículo 404 del Código Civil establece que deberá venderse y repartirse su precio.

De forma previa a las acciones judiciales, el interesado en vender, deberá requerir fehacientemente al resto de copropietarios proponiendo la venta y acompañando una valoración o tasación oficial y en caso de no recibir respuesta o de que ésta sea negativa, queda abierta la opción judicial justificando el rehúse a la oferta extrajudicial, acreditando la buena fe del proponente.

Llegados a este punto, y tras interponer la Demanda Judicial en el partido judicial donde se encuentre a finca, en  solicitud de división de la cosa común, por la parte contraria se presentará muy posiblemente otra valoración o tasación y si no se llega a ningún acuerdo para vender o para que se le adjudique a uno de ellos con indemnización al resto, se acordará la subasta pública.

No tiene ningún sentido oponerse a esta acción judicial llamada “actio communi dividundo” porque cualquier copropietario puede solicitar la extinción de la copropiedad cuando quiera porque la Ley le reconoce ese derecho y lo que debe hacerse es valorar adecuadamente la finca y ofrecerla a alguno de los copropietarios y si ningún quiere comprarla ponerla a la venta fuera de ese ámbito.

Es recomendable, además establecer una serie de pactos o condiciones de venta para que ninguno de los copropietarios pueda bloquear la misma sin justo motivo.

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