DIVISION DE LA COSA COMUN

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División de la cosa común. Si un inmueble, es decir, un piso, un terreno, un local, es propiedad de 2 o más personas y una de ellas no quiere continuar teniendo esa propiedad “a medias con el resto” hay una acción para terminar con esa situación de condominio.

Esa acción es la solicitud al Juzgado de extinción del condominio, y lo que se pide es que se divida el inmueble si es posible, o bien si no es posible, que se obligue a la venta en subasta y se reparta el beneficio conforme a la participación que cada uno tenga en esa comunidad.

Los casos más habituales suelen ser el matrimonio que compró un piso entre ambos y se divorcian o bien el inmueble adjudicado a varios herederos.

El artículo 400 del Código Civil establece que:

“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”.

Así pues ninguna persona está obligada a tener una cosa en común con otra si no quiere y en cualquier momento podrá solicitar esta acción, salvo que haya un pacto por escrito de no hacerlo. Este pacto sólo puede tener un plazo máximo de 10 años, si bien puede renovarse con otros acuerdos.

Hay que tener en cuenta que puede que una persona tenga un derecho de uso sobre el inmueble en cuestión, por ejemplo en el caso de divorcio y adjudicación de la vivienda a los menores que quedan bajo la guarda y custodia de uno de ellos.

En este caso, una cosa será el derecho que tienen los comuneros a no seguir teniendo el bien en común y por tanto que puedan solicitar la división y otra es que haya sido acordado en Sentencia judicial.

Si ese Derecho está inscrito en el Registro, que es lo recomendable, la persona que tiene atribuido el derecho de uso, mientras se mantenga la situación que originó ese derecho de uso, lo podrá hacer valer ante quien haya adquirido la vivienda.

En la práctica eso significa que el precio de la vivienda o del inmueble, bajará de forma importante, ya que el nuevo propietario no podrá usarlo.

Es recomendable que antes de interponer la Demanda se requiera de manera fehaciente (de alguna forma que deje constancia) al resto de comuneros para que cumplan voluntariamente con la solicitud de división de la cosa común.

Y es conveniente porque si atiende el requerimiento nos habremos ahorrado un procedimiento judicial y si no lo atiende, en caso de que se allane a la Demanda, una vez recibida, le serán impuestas las costas del procedimiento.

Así lo establece el artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando dice:

“Si el demandado se allanare a la demanda antes de contestarla, no procederá la imposición de costas salvo que el tribunal, razonándolo debidamente, aprecie mala fe en el demandado.

Se entenderá que, en todo caso, existe mala fe, si antes de presentada la demanda se hubiese formulado al demandado requerimiento fehaciente y justificado de pago, o si se hubiera iniciado procedimiento de mediación o dirigido contra él solicitud de conciliación.

Si el allanamiento se produjere tras la contestación a la demanda, se aplicará el apartado 1 del artículo anterior”.

Así pues, se llevará a cabo la división de la cosa común cuando ésta sea divisible y se pueda adjudicar una porción a cada uno de los propietarios y de no poderse hacer esto, se procederá a la venta y repartirá el precio en proporción a la cuota que cada uno tenía sobre la cosa y debe respetarse el derecho de uso que tenga atribuido una persona sobre el inmueble.