EL ALQUILER DE LOCALES Y EL CORONAVIRUS COVID 19

 

El alquiler de locales y el coronavirus Covid 19. Tras la declaración del estado de alarma en virtud del Real Decreto 463/2020 y la imposibilidad de desarrollar actividades comerciales, lúdicas o de entretenimiento, ¿¿¿ qué ocurre con el pago del alquiler del local ???, ¿¿¿ Debe seguir pagándose o puede suspenderse, o incluso terminar el contrato, amparándose en la imposibilidad de desarrollar la actividad ???

La realidad es que no se prevé la posibilidad de suspender el contrato conforme a nuestras leyes, salvo para el caso de obras en el local. La única referencia parecida que tenemos se encuentra en el artículo 1575 del Código Civil, para los arrendamientos rústicos (fincas agrícolas, ganaderas o forestales) y en la que se prevé la posibilidad de reducir el importe de la cuota del arrendamiento si el arrendatario ha perdido más de la mitad de sus frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, nunca por casos fortuitos ordinarios, a no ser que se haya pactado otra cosa. Y esto podría ser argumentado como analogía para los casos de los locales de alquiler.

 

La Jurisprudencia ha construido una doctrina para suplir la laguna legal existente en esta materia con la denominación cláusula “rebus sic stantibus”. La traducción vendría a ser “estando así las cosas”.

 

Insistimos, es una construcción jurisprudencial y doctrinal, ya que no existe  ninguna norma que lo contemple, pero que viene siendo admitida de forma general.

 

Consiste en que una de las partes contratantes puede solicitar a la otra la modificación del contrato, o incluso la resolución del mismo, por haberse producido durante la ejecución de dicho contrato, un acontecimiento extraordinario e imprevisible, que altere de manera significativa el equilibrio de las obligaciones entre las partes y que haga que el cumplimiento resulte excesivamente oneroso para uno de ellos (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, nº 455/2019, de 18 de julio; RJ 2019\3599).

 

La aplicación de esta cláusula necesitaba la concurrencia de los siguientes requisitos:

  • Que haya sobrevenido una alteración extraordinaria de las circunstancias que existían cuando se celebró el contrato.
  • Que, en esas circunstancias y por causa de esa alteración, el cumplimiento del contrato para una de las partes sea excesivamente oneroso o desproporcionado para una de las partes.
  • La circunstancia sobrevenida debe ser imprevisible y no estar prevista en el contrato y debe ser de duración considerable y no simplemente episódica o transitoria.

No obstante esta concepción rigorista ha ido evolucionando en su aplicación hasta una postura más flexibilizada como consecuencia de la crisis económica de 2008 y principalmente por la Sentencia  del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2014, rec. 2250/2012 al decir:

“… su incidencia debe ser relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado, y considerando que se produce tal hecho cuando la excesiva onerosidad operada por dicho cambio resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad del mismo), como cuando represente una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato) …”.

 

Su aplicación opera como una posible vía para producir una reducción de la renta y otras obligaciones contractuales para ajustar el desequilibrio que la nueva situación produce (la imposibilidad para los arrendatarios de desarrollar su actividad, ni siquiera pueden abrir sus comercios o locales por mandato del Gobierno).

 

De esta forma se atenúan los efectos de una situación no prevista, debiendo prevalecer el principio de conservación del negocio jurídico y el equilibrio de prestaciones, aunque también cabria la posibilidad de suspender el contrato o incluso resolverlo.

De todas formas la aplicación de la cláusula “Rebus sic stantibus” no es automática y debe estudiarse caso a caso, debiendo prevalecer el posible acuerdo temporal al que lleguen las partes, siendo siempre preferible a la demanda de una de las partes que pretenda imponer su criterio (por parte del arrendador el cobro íntegro de la renta y por parte del arrendatario no pagar nada mientras dure el estado de alarma que prohíbe abrir su local o hacerlo con restricciones de aforo).

Soluciones como la reducción parcial de la renta mientras dure la situación de excepcionalidad, una moratoria en el pago de la renta o incluso una suspensión del contrato o período de carencia en el que no se devenguen rentas a pagar por el arrendatario, surgen como posibles opciones que ambas partes deberían proponer en una posible negociación.

 

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