La vivienda comprada por una pareja al 50 %

 

 

La vivienda comprada por una pareja al 50% llegado el momento de la ruptura, haya matrimonio o no, suele ser fuente de problemas sobre todo si uno, deja de pagar su parte.

 

Esa falta de pago, puede ser en la hipoteca o en los gastos y la otra parte, para evitar que el banco, la comunidad de propietarios o las suministradoras puedan tomar acciones, decide pagar el 100%.

En este caso surgirá a favor del que viene pagando la posibilidad de ejercitar una acción de división de la cosa común y además una acción de reembolso por lo abonado más allá del 50% que le correspondía.

Es decir, se trata de dos acciones distintas que, a pesar de las excepciones que puedan plantearse de contrario, pueden y deben ejercitarse de forma conjunta:

1.    La acción de división de la cosa común será la que va encaminada a disolver el condominio que existía sobre el bien (habitualmente el piso, o un coche…). El Código Civil, en su artículo 400, dispone «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común».

2.    La acción de reembolso busca que el que ha dejado de pagar, le abone al otro lo que pagó en su nombre para evitar males mayores.

 

La acción de división de la cosa común, hemos dicho que deriva del artículo 400, y se ejercitará mediante el procedimiento declarativo correspondiente a tenor de la cuantía del bien cuya división se pretenda (Procedimiento verbal hasta 6.000 Euros y Procedimiento Ordinario a partir de ese importe)

• Si la cosa cuya división se busca, fuera divisible, se llevará a cabo una división material, adjudicando a cada propietario una parte de ella o porción (por ejemplo si se busca la división de un edificio, se constituirá una propiedad horizontal, adjudicando a cada propietario una parte de dicho edificio, artículo 401 del Código Civil).

• Pero puede ocurrir que no sea posible dividir el bien, en cuyo caso hay que buscar la división económica, mediante la adjudicación del bien a uno de los propietarios, debiendo el otro ser indemnizado económicamente como marca el artículo 404 del Código Civil: “Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.”

 

Se atribuirá la propiedad en exclusiva a uno de los copropietarios, pero ello no puede afectar a los terceros que conservarán si los hubiere, sus derechos de hipoteca, de servidumbre, o cualquier otros derechos reales o personales que tuvieran antes de llevar a cabo la división, pudiendo el tercero impugnar la división si se ha llevado a cabo en fraude de ley o si se ha efectuado pese a su oposición, según prevé el artículo 403 del Código Civil.

Y entre esos derechos, puede estar el derecho de uso que haya adquirido el otro cónyuge o pareja de hecho al serle atribuido por razón de quedar el inmueble adscrito al uso de algún hijo menor ostentando la guarda y custodia. Al respecto recomendamos encarecidamente la inscripción registral de tal derecho, para evitar problemas.

Bastará con que uno sólo de los copropietarios pida la venta de la cosa común en pública subasta y con licitadores externos, para que así se acuerde y al respecto la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, en Sentencia dictada el día 14 de diciembre de 2007 indica:

«El artículo 404 del Código Civil dispone que si la cosa resulta ser indivisible y los condueños no convienen en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio; mientras que el artículo 406 establece que serán de aplicación a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia, entre las cuales, el artículo 1.062, tras señalar que si la cosa es indivisible o desmerece mucho por su división podrá adjudicarse a uno a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero, dispone en su párrafo segundo que bastará que uno solo de los herederos (en este caso, comuneros) pida su venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así se haga. De ahí que tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial han entendido que en el caso presente procedía la venta en pública subasta por haberlo solicitado así la actora en el «suplico» de la demanda y resultar procedente, desde luego, la cesación en la situación de la comunidad. Esta Sala ha considerado plenamente aplicable al supuesto de división de cosa común la norma contenida en el artículo 1.062 del Código Civil, por la remisión que a las reglas propias de la división de la herencia realiza el artículo 406, de modo que basta que uno solo de los partícipes solicite la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así haya de acordarse, pues en tal caso resulta claro que falta el acuerdo de adjudicación a uno de ellos a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

Dicha solución es además la más beneficiosa para los propios intereses de la comunidad en orden a obtener un precio superior por el bien de propiedad común, permitiendo que en la subasta a celebrar participen, junto con los propios comuneros, licitadores extraños; sin que pueda obligarse a ningún partícipe a aceptar la adjudicación a uno del bien por una cantidad determinada, percibiendo su parte, cuando su voluntad es la de que se subaste para obtener el mayor precio posible. De ahí que la actuación de la demandante al solicitar la celebración de pública subasta en absoluto suponga un ejercicio del derecho más allá de las reglas de la buena fe o suponga ejercicio abusivo del propio derecho (artículo 7 del Código Civil). El abuso de derecho, que proscribe el artículo 7 del Código Civil, viene determinado por la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima y la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho y así lo declaran las sentencias de esta Sala de 14 octubre 2004 y 8 mayo 2006, entre otras muchas, al precisar que «el abuso del derecho ha de quedar claramente manifestado, tanto por la convergencia de circunstancias subjetivas e intencionales de perjudicar o falta de interés serio y legítimo, como de las objetivas de producción de un perjuicio injustificado»; siendo así que en el caso presente la demandante se ha limitado a ejercer los derechos que la ley le concede en su condición de comunera y la alegación de haber sido infringido el artículo 7 del Código Civil solo se explica desde la parcial e interesada posición del demandado -hoy recurrente- que en el desarrollo del motivo viene a decir que «podemos hallarnos con que un comunero que actúa con total mala fe, y con el único fin de perjudicar a otro comunero, se salga con la suya solicitando la pública subasta del bien del que ambos son propietarios para incrementar el precio del susodicho bien y así dificultar al otro comunero que adquiera el bien del cual, a día de hoy, es propietario en una mitad», razonamiento que carece de justificación alguna y que pone de manifiesto la posición del recurrente en orden a situar sus propios intereses por encima de los de la comunidad».